Guide des démarches

Extension de maison : déclaration préalable ou permis de construire ?

Règles vérifiées en septembre 2026

En résumé

Jusqu’à 40 m²

En zone urbaine d'une commune dotée d'un PLU, une extension jusqu'à 40 m² demande une simple déclaration préalable. Ailleurs, le seuil tombe à 20 m². Au-delà, il faut un permis de construire.

Information générale, établie d’après le code de l’urbanisme : la mairie reste seule juge de votre dossier.

Les seuils à connaître

Jusqu'à 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol créée : déclaration préalable, à condition d'être en zone urbaine (U) d'un PLU.
Jusqu'à 20 m² dans les autres cas (commune sans PLU, carte communale, zone A, AU ou N).
Au-delà : permis de construire.
Même sous 5 m², le volume ajouté change l’aspect de la maison : déclaration préalable.
Une extension de 20 à 40 m² qui porte la surface totale au-delà de 150 m² repasse au permis de construire, avec architecte obligatoire.

Une véranda suit exactement les mêmes règles : elle est close et couverte, elle crée donc de la surface.

Surface de plancher ou emprise au sol ?

Les deux comptent. La surface de plancher, c'est la surface close et couverte de plus de 1,80 m de haut, mesurée à l'intérieur des murs. L'emprise au sol, c'est l'empreinte du bâtiment vu du ciel, murs compris. Pour une extension, l'emprise au sol est presque toujours la plus grande des deux : c'est souvent elle qui décide.

Quand un architecte est obligatoire

Si la maison dépasse 150 m² de surface de plancher une fois agrandie, le permis de construire doit être établi par un architecte. C'est le piège des extensions de 20 à 40 m² : elles relèvent en principe d'une déclaration préalable, mais repassent au permis dès que ce seuil est franchi.

Les délais

La mairie a en principe un mois pour instruire une déclaration préalable, et deux mois pour le permis de construire d'une maison individuelle. Ces délais s'allongent d'un mois aux abords d'un monument historique, où l'architecte des Bâtiments de France donne son avis. Une fois l'autorisation obtenue, affichez-la sur le terrain : les voisins ont deux mois pour la contester.

Ce que coûte le dossier

Faire préparer le dossier par un professionnel coûte 500 à 1 400 € pour une déclaration préalable, et 1 400 à 3 600 € pour un permis de construire, hors architecte.

La taxe d'aménagement

Elle se paie une fois, après les travaux, sur chaque m² créé. En 2026, la base est de 892 € par m² hors Île-de-France, réduite de moitié sur les 100 premiers m² d'une résidence principale ; on lui applique le taux voté par la commune (1 à 5 % en général) et celui du département (2,5 % au plus). Pour une extension de résidence principale, comptez en pratique 10 à 35 € par m² créé. Pour le prix des travaux eux-mêmes, voir le guide Prix d'une extension de maison.

Questions fréquentes

Faut-il une autorisation pour une extension de 20 m² ?

Oui, une déclaration préalable. En zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU, elle suffit jusqu’à 40 m² ; ailleurs, un permis de construire est demandé au-delà de 20 m².

Une véranda est-elle une extension ?

Oui. Close et couverte, elle crée de la surface de plancher et suit les mêmes seuils qu’une extension maçonnée.

Peut-on commencer les travaux sans réponse de la mairie ?

Sans réponse à la fin du délai d’instruction, l’autorisation est en principe accordée. Demandez à la mairie un certificat le confirmant, et affichez l’autorisation sur le terrain avant de commencer.